Av. Gizem Akpınar

İstanbul, 2025

RİSKLİ YAPININ KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİNİN GÜNCEL YARGITAY 

İÇTİHATLARI DOĞRULTUSUNDA DEĞERLENDİRİLMESİ

• Türk Borçlar Kanun’un 136. maddesi gereğince, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapının riskli yapı olduğunun tespit edilmesi kiraya verene kusur atfedilememesini sağladığından ancak kiraya verenin yapının, riskli yapı olduğu tespit edildikten sonra kira sözleşmesi yapması ve kiracıdan bu durumu saklaması halinde, kiracının taşınma masrafları da dahil olmak üzere tüm masraflarını karşılaması gerekmektedir. Taraflar arasında kira sözleşmesi akdedildikten sonra ise belediye tarafından yapının riskli yapı olduğunun tespit edilmesinin ardından kira sözleşmesinin kiralayanın sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı ifa imkânsızlığı nedeniyle sona ermesi söz konusu olup kiraya verenin kusursuz olması da dikkate alınarak kiracının tazminat taleplerinin reddi gerekmektedir. Bu anlamda kiracı tarafından olası bir açılan tazminat davasında somut olayın özellikleri de dikkate alınarak kiraya veren tarafından;
• Kiracının tacir olması durumunda basiretli bir tacir gibi araştırma yapması gerektiği, (Kiracının basiretli bir tacir gibi hareket ederek kiralananın hukuki ve fiziki durumunu, taşınmazın vasfını araştırdıktan sonra kiralaması gerekir)
• 6306 sayılı yasa kapsamı gereği riskli yapı tespitinin belediye kararına dayandığı,
• Kiracının yapmış olduğu dekorasyon ve tadilat bedellerini isteyemeyeceği,
• Kiracının tahliye sırasında yapmış olduğu bazı imalatları söküp götürdüğü,
• Davalı kiraya verenin kiracının taşınmaza yapmış olduğu masraflardan herhangi bir kazanımının olmadığı, kiralanan 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkıldığından davalının kiralanana yapılan masraflardan yararlanmasının söz konusu olmadığı,
• Kiracının taşınmazda kendi kullanımları için bazı bakım-onarım ve yenilemeler yaptığı, bu anlamda kira sözleşmesine göre yaptığı masrafları talep edemeyeceği,
• Kiracının, kiraya verenin inisiyatifi dışında idari bir karar sonucu taşınmazdan tahliye edildiği, bu nedenle kiraya verene herhangi bir kusur izafe edilemeyeceği kiraya veren tarafından itiraz gerekçeleri olarak ileri sürülebilir.

Ancak her ne kadar tarafımızca binanın yıkımının 6306 sayılı Kanun gereği belediye kararı doğrultusunda olacağından kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceği ve bu nedenle kiracının tazminat talebinde bulunması mümkün olmayacağı değerlendirilmesi yapılmış olsa da aşağıda künyesi belirtilen Yargıtay'ın konuya ilişkin son güncel içtihatlarında; kira ilişkisi devam ederken taşınmazın riskli yapı olarak ilan edilmesi halinde kiraya verenin zarardan sorumlu olduğu, kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğinden kiracının kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebileceği, "RİSKLİ YAPI ÖZELLİĞİNİN ÖNEMLİ AYIPLARDAN SAYILDIĞI, ÖNEMLİ AYIPLARDAN SAYILAN RİSKLİ YAPI ÖZELLİĞİNİN KİRALANANIN TESLİMİ SIRASINDA MEVCUT OLAN VE YAPI MALİKİ TARAFINDAN BİLİNMESİ GEREKEN BİR AYIP OLMASI KARŞISINDA, KİRAYA VEREN MALİKİN TAŞINMAZIN HUKUKİ VE FİİLİ DURUMUNU BİLMEDİĞİNİ İDDİA ETMESİNİN HAYATIN OLAĞAN AKIŞINA AYKIRI OLUP İYİNİYET KURALLARI İLE BAĞDAŞMAYACAĞI DAVALI KİRAYA VERENİN KUSURLU OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKTİĞİ, DAVACI KİRACININ MADDİ TAZMİNAT İSTEMİNDE HAKLI OLDUĞU, KİRACININ KİRALANANA YAPTIĞI 'FAYDALI VE ZORUNLU' MASRAF BEDELLERİNİN KALAN KİRA SÜRESİ İLE ORANTILI OLARAK VE AYRICA MAHRUM KALINAN KAR KAYBINI İSTEYEBİLECEĞİ" belirtilmektedir. Konuya ilişkin;

                                           

            Yarg. 3. HD 2021/6311 E. 2022/1085 K., 15.02.2022 T.

"DERECE MAHKEMELERİNCE 6306 SAYILI KANUN UYARINCA KİRALANANIN TAPU KAYDINA ŞERHİN KONULMASININ SÖZLEŞME BAŞLANGICINDAN SONRA GERÇEKLEŞTİĞİ GEREKÇESİYLE DAVALI KİRAYA VERENİN BİR KUSURUNUN BULUNMADIĞINA KARAR VERİLMİŞ İSE DE KİRALANANIN, KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLADIĞI TARİHDE VE SÖZLEŞME SÜRESİ BOYUNCA, KULLANILMAYA ELVERİŞLİ, HUKUKİ AYIPTAN ARİ BİR ŞEKİLDE TESLİM BORCU KİRAYA VEREN DAVALIYA AİTTİR. ÖNEMLİ AYIPLARDAN SAYILAN RİSKLİ YAPI ÖZELLİĞİ, KİRALANANIN TESLİMİ SIRASINDA MEVCUT OLAN VE YAPI MALİKİ TARAFINDAN BİLİNMESİ GEREKEN BİR AYIP OLMASI KARŞISINDA, DAVALI KİRAYA VERENİN KUSURLU OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR. BU DURUMDA, DAVACILARIN MADDİ TAZMİNAT İSTEMİNDE HAKLI OLDUĞU GÖZÖNÜNE ALINARAK FAYDALI VE ZORUNLU İMALAT BEDELLERİ İLE KAZANÇ KAYBINA YÖNELİK İSTEMİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR."

Ayrıca benzer karar bakımından bkz; Yarg. 3. HD 2017/5481 E. 2018/10827 K. 31.10.2018 T.

• Kiracı tarafından ikame edilen tazminat istemli işbu davalarda kiracının kar kaybı bedeli talebine ilişkin Yargıtay ve BAM Hukuk Daireleri arasında görüş farklılıkları bulunmaktadır.

                         

                                       Yarg. 3. HD 2019/1072 E. 2019/6777 K. 17.09.2019 T.

"Kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra riskli yapı haline geldiği ve yıkılması gerektiği bunda kiraya verenin kusuru bulunmadığından cezai şart alacağı talebinin reddine, haksız tahliye söz konusu olmadığından portföy kaybı tazminatı talebinin reddine"

Şeklinde 'KİRAYA VERENİN HAKSIZ TAHLİYESİ SÖZ KONUSU DEĞİLDİR' demek suretiyle kiracının kar kaybı tazminatına ilişkin talebini reddetmiştir.

Konya BAM, 4. HD., E. 2020/1304 K. 2020/1440 T. 12.11.2020 "Dava konusu kira sözleşmesi, kiralananın riskli yapı olması nedeniyle Belediyenin aldığı yıkım kararı üzerine davacı tarafça 30.11.2015 tarihinde tahliye edilmiş olup, kiralananın artık kullanılamayacak olması nedeniyle yani ifa imkansızlığından dolayı sözleşmenin bitim tarihinden önce son bulmuştur. İlk derece mahkemesinin karar gerekçesinde de belirtilmiş olduğu üzere ifanın imkânsız haline gelmesinde yani kiralananın davacı tarafça kullanılamamasında kiralayan davalı F2 Turizm Gıda Tic. Ve San. A.Ş.'nin kusuru bulunmadığından davalı şirketin kira sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğu son bulmuştur. Kira sözleşmesinin sonlanmasında kiralayan davalı F2 Turizm Gıda Tic. Ve San. A.Ş.'nin kusuru olmadığından davacı taraf, kiralayan şirketten kar kaybı talebinde bulunamaz."

Ancak Yargıtay 6. HD 2015/3691 E. - 2015/6879 K. Sayılı İçtihadında kiracı lehine kar kaybı tazminatına hükmedilmesi gerektiğine ilişkin karar vermiştir.

• Yargıtay'ın kiracı lehine kar kaybına hükmedilmesi gerektiğine yönelik vermiş olduğu kararlarında kar kaybı hesaplaması yapılırken kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin feshedildiği tarih arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer dükkanların muhtemel cirosu, kar oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifetiyle veriler değerlendirilerek muhtemel aylık karının tespit edilmesi gerektiği ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

• Kiracının nakliye, taşınma ve yerleşme masraflarına yönelik tazmin isteminde ise burada kiraya veren tarafından asıl itiraz edilmesi gereken husus nakliye ve yerleştirme işlemlerinin menfi değil müspet zarar kapsamında kaldığı, kiracının iddialarını kabul etmemek kaydıyla mahkemece davanın kabulüne karar verilecek olsa dahi kiracının sadece menfi zararlarına yönelik tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği yönünde olacaktır. Yargıtay'ın kiracının nakliye, taşınma ve yerleşme işin yapmış olduğu masrafların menfi zarar kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmayacağı yönünde kararları bulunmaktadır. Konuya ilişkin önemli bir karar;

                                           Yargıtay 3. HD., E. 2021/7454 K. 2022/4131 T. 26.4.2022

"Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, binanın, can güvenliği açısından yüksek risk teşkil ettiği, deprem güvenlik düzeyinin yetersiz olduğu belirtilmiş olup, mahkemece, kiracıların feshinin haklı olduğu yönündeki kabulde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda kiracılar, sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı menfi zararı talep edebilecektir. Ancak davacıların tazminat talebinin, yeni işyerinin bakım, onarımı, taşınma ve yerleşme ile ilgili harcamalar olduğu görülmektedir. Davacıların kiralanandan taşınma masrafları ve yeni kiraladıkları yer için yaptıkları tadilat, tamirat masrafların, fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Hal böyle olunca mahkemece; asıl davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir."

• Yargıtay içtihatlarında kiracının kiraya verenden taşınmaza yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği, dosyaya sunulacak bilirkişi raporunda hangilerinin zorunlu ve faydalı masraf hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi gerektiği, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin de imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin hesaplanması gerektiği vurgulanmıştır.

• Her ne kadar taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde "Sözleşmede yapılan tamirat ve tadilat işlerinden dolayı kiracı hiçbir talepte bulunamayacaktır." hükmü gibi benzer hükümler söz konusu olsa da Yargıtay sözleşmelerdeki ilgili bu maddeyi ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabileceğini, kiralananın sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracının, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebileceği yönünde yorumlamaktadır. Bkz;

                                                 Yarg. 3. HD E. 2021/6311 K. 2022/1085 T. 15.2.2022

"Her ne kadar, kira sözleşmesinde kiracının yapacağı her türlü dekor, düzenleme ve tadilatların masraflarının kiraya verene yansıtılmayacağı gibi kira bedelinden mahsup da edilmeyeceğine hüküm gereğince ilk derece mahkemesince davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine karar verilmiş ise de anılan hüküm ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabilecektir. Kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir. Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle talebin reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir."

(Aynı kararda Yargıtay ilk derece mahkemesinin kiracının kar kaybı bedeli talebinin reddine ilişkin kararını bozma yönünde karar vermiştir.)

• İlgili kanun hükümleri ve yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda somut olayın özelliklerine göre kiracının sözleşme ilişkisi boyunca taşınmaza yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları kiraya verenden tazmin edebileceği yönünde kararı çıkması yüksek ihtimaldir. Yargıtay, kiraya verenin sözleşme ilişkisi başlangıcında riskli yapı olduğunu bilmediği ve bu nedenle kusuru bulunmadığı yönündeki itirazlarına itibar etmemekte, riskli yapı özelliğini önemli bir ayıp olarak değerlendirmekte, kiraya verenin bu ayıbı bilmediğini iddia etmesini hayatın olağan akışına aykırı bulmaktadır. Kiracının yapmış olduğu lüks masrafları ise yukarıda yer alan kararlarda da belirtildiği üzere kiraya verenden talep etme hakkı bulunmamaktadır.